Les changements en faveur des propriétaires : ce qu’il faut retenir en 2025–2026

Depuis 2020, le paysage immobilier français a connu une profonde transformation. Portées par l’urgence climatique, la modernisation du parc locatif et la nécessité de repenser l’accès au logement, les réformes s’enchaînent — parfois contraignantes, mais aussi riches d’opportunités pour les propriétaires. Encadrement des meublés touristiques, fiscalité plus verte, obligations nouvelles en copropriété ou encore avantages prolongés pour les bailleurs responsables : voici un tour d’horizon des principales évolutions législatives à connaître pour bien anticiper 2026.

DPE : le classement énergétique devient central dans la mise en location

L’interdiction progressive des passoires thermiques

Après avoir gelé les loyers des logements classés F et G dès 2022, la législation franchit un nouveau cap :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G au Diagnostic de performance énergétique (DPE); les classes F et E suivront en 2028 et 2034.

• En 2028, l’interdiction s’étendra aux biens classés F, puis aux E en 2034.

Ces mesures visent à inciter à la rénovation énergétique du parc ancien, tout en protégeant les locataires de charges excessives.

Une exigence également appliquée aux locations touristiques

Jusqu’alors exclues du champ d’application, les locations de courte durée type Airbnb doivent désormais respecter les mêmes seuils de performance énergétique que les résidences principales. Une petite révolution pour les propriétaires de meublés touristiques, notamment dans les zones très tendues.

Copropriété : le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) devient obligatoire Autre réforme structurante : l’obligation d’établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Déjà en vigueur depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, cette mesure s’applique depuis janvier 2025 à toutes les copropriétés de plus de 50 lots. Objectif : anticiper les travaux nécessaires sur les dix prochaines années, sécuriser la valeur patrimoniale des immeubles et permettre une meilleure gestion des budgets. Un levier essentiel pour maîtriser les dépenses à long terme et éviter les syndics de crise.

Fiscalité : des dispositifs revus, d’autres prolongés

Moins d’avantages pour les loueurs en meublé non professionnels

La fiscalité du régime LMNP a été profondément remaniée. Jusqu’ici, les amortissements permettaient de réduire fortement la base imposable, tout en profitant d’un calcul de plus-value non impacté à la revente. Depuis la loi de finances 2025, ces amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Certaines exceptions subsistent : les résidences services pour étudiants, jeunes actifs, personnes âgées ou en situation de handicap conservent un traitement fiscal avantageux.

Un soutien renforcé aux propriétaires solidaires

Le dispositif Loc’Avantages, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en louant à des loyers inférieurs au marché, est prolongé jusqu’en 2027. Un levier attractif pour les propriétaires souhaitant concilier rendement locatif et utilité sociale, en toute sécurité juridique.

Le Prêt à Taux Zéro élargi aux zones rurales

Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le PTZ est désormais accessible dans toutes les zones du territoire, y compris les zones dites « détendues ». Les offres de prêt émises entre 2025 et 2027 sont concernées par cette extension, qui vise à dynamiser l’accession à la propriété dans les régions moins tendues.

Surélévations : l’exonération de plus-value maintenue

L’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de droits de surélévation est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026. Un encouragement à la densification douce, en phase avec les enjeux du Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Encadrement renforcé des locations saisonnières

Adoptée fin 2024, la loi Le Meur permet désormais aux mairies de mieux contrôler le développement des meublés touristiques. Les principales mesures à retenir :

• Instauration de quotas dans les zones très tendues ;

• Plafonnement du nombre de jours de location autorisés par an ;

• Renforcement des obligations déclaratives ;

• Sanctions administratives alourdies en cas d’infraction.

Ces mesures visent à rééquilibrer le marché locatif, notamment dans les centres-villes touristiques où l’offre de logement résidentiel se raréfie.

RE2020 : un durcissement progressif des normes environnementales Entrée en vigueur en 2022, la RE2020 continue de monter en puissance. En 2025, de nouveaux seuils d’émissions carbone et de performance énergétique s’appliquent aux logements neufs, avant une nouvelle étape prévue en 2028, puis en 2031. Une mission d’évaluation a été lancée début 2025 afin de mesurer les effets concrets de la réglementation sur le secteur du bâtiment. Son rapport, publié à l’été 2025, ouvre la voie à des ajustements techniques sans renier les objectifs initiaux : construction bas-carbone, recours aux matériaux biosourcés et performance énergétique renforcée.

Vers un modèle immobilier plus exigeant mais plus vertueux

Pour les propriétaires, 2025 marque un tournant. Entre obligations environnementales, ajustements fiscaux et encadrement accru des usages, les marges de manœuvre évoluent — mais elles s’accompagnent de dispositifs d’accompagnement et d’aides à la rénovation.

Chez Espaces Atypiques, nous accompagnons nos clients dans cette transition, en valorisant les biens rénovés, en identifiant les opportunités fiscales adaptées et en partageant nos contacts de confiance via notre Club. Un réseau d’experts — architectes, artisans, énergéticiens — au service de votre patrimoine, pour transformer les contraintes réglementaires en valeur durable.r