Qu’est-ce qu’un duplex ?
Synonyme d’atypisme et de bien haut de gamme, le duplex évoque souvent des espaces volumineux, des hauteurs sous plafond immenses et des verrières créant des puits de lumière. Si certains duplex répondent effectivement à ces critères, d’autres se font plus discrets et se nichent parfois de façon surprenante au sein d’appartements de plus petite taille. Composition, caractéristiques, histoire, découvrez la définition du duplex par Espaces Atypiques.
Duplex d’architecte quartier Saint Georges dans le Vieux Lyon © Espaces Atypiques
Le duplex : un héritage industriel insoupçonné
Anciennes usines, garages en ruines, ateliers d’artisan ou imprimeries désaffectées, de nombreux duplex trouvent leurs racines au sein d’anciens bâtiments industriels. Grâce au savoir-faire et à l’ingéniosité d’architectes, ces bâtisses trouvent aujourd’hui une seconde vie et se révèlent même être des biens luxueux et atypiques, particulièrement prisés sur le marché immobilier.
Si les lofts ont ouvert la voie à cette nouvelle génération de logements, les duplex ont rapidement suivi la tendance dans les années 1980 à 1990, plus précisément dans les grandes agglomérations. Les quartiers artisanaux et industriels furent les premiers investis, notamment dans l’est parisien.
 Duplex aux derniers étages avec terrasse vue Tour Eiffel © Espaces Atypiques |
L’image du duplex évoque souvent de vastes espaces aux volumes généreux, à l’instar des lofts industriels. Volumes spectaculaires, hauteurs sous plafond exceptionnelles, structures robustes : ces bâtiments offrent effectivement un potentiel de transformation (presque) illimité. Toutefois, le duplex ne se limite pas uniquement aux grandes surfaces. Certains biens, de plus petites tailles, offrent, eux aussi, un accès en étage grâce à un réaménagement astucieux et créatif, comme en témoignent ces duplex en vente chez Espaces Atypiques. |
Comment se compose un appartement en duplex ?
Facilement identifiable, le duplex se distingue des appartements traditionnels par sa configuration sur deux niveaux, reliés par un escalier intérieur privé. Cette organisation verticale offre une véritable sensation de maison individuelle, tout en conservant les attraits d’un appartement en copropriété. Le duplex suit souvent la même organisation des espaces, à savoir :
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 Duplex aux derniers étages avec terrasse vue Tour Eiffel © Espaces Atypiques |
Dans les duplex aménagés sous combles, l’étage révèle souvent des éléments de caractère : charpente apparente, lucarnes d’origine ou verrière contemporaine, venant ainsi ajouter du charme aux différents espaces.
Quelles sont les différences entre un duplex, un souplex et un triplex ?
Doté d’un ou deux étages ou alors complètement inversé, le duplex présente plusieurs variantes avec chacune ses propres spécificités architecturales.
- Le duplex classique : il est constitué de deux niveaux réunis par un escalier intérieur et occupe généralement les deux derniers étages d’un immeuble. Sa configuration lui permet de profiter d’un maximum de lumière et d’une vue dégagée. Selon la localisation de l’entrée principale, on distingue le « duplex montant » lorsque l’entrée se situe au niveau inférieur, et le « duplex descendant » ou encore « inversé » lorsque l’entrée se trouve au niveau supérieur.
- Le souplex : contraction de “sous-sol” et “duplex”, il désigne un appartement dont l’une des parties se situe en sous-sol et l’autre en rez-de-chaussée. Cette configuration représente toutefois des contraintes d’aménagements spécifiques liées à sa structure ou à son éclairage naturel. Côté budget, le souplex est souvent moins cher que le duplex classique, ce qui peut représenter une aubaine pour certains acquéreurs.
- Le triplex : il s’étend sur trois étages, tous reliés par un escalier intérieur. Plutôt rares, ces logements se trouvent la plupart du temps aux derniers étages des immeubles et offrent une vue dégagée sur les environs. L’organisation spatiale, quant à elle, suit généralement une logique claire : salon et salle à manger au premier étage, chambres et salles d’eau réparties sur les niveaux supérieurs.
Dans le même esprit, connaissez-vous le penthouse ? Cet appartement terrasse aux volumes hors norme se situe la plupart du temps au tout dernier étage d’un immeuble et possède une vue panoramique à couper le souffle !
Duplex aux derniers étages avec terrasse vue Tour Eiffel © Espaces Atypiques
Quels sont les avantages du duplex ?
Apprécié par les familles ou jeunes actifs en quête d’un bien atypique, le duplex séduit de plus en plus d’acquéreurs citadins.
Un espace optimisé en milieu urbain
Grâce à sa configuration sur deux niveaux, le duplex dispose d’un atout imbattable : de l’espace. Plus généreux qu’un appartement traditionnel, le duplex offre des volumes aérés et volumineux, des rangements supplémentaires et une sensation d’ouverture, tout en résidant en plein centre-ville.
Une meilleure séparation des espaces
Son organisation permet également au duplex de définir plus clairement les différents espaces de vie. Salon, cuisine, et bureau, au rez-de-chaussée, coin nuit et salle de bain à l’étage, les pièces sont délimitées naturellement et donnent l’impression de vivre dans une maison plutôt qu’un appartement.
Un bien atypique et valorisant
Synonyme de luxe et d’atypisme, le duplex se fait plutôt rare sur le marché, ce qui en fait naturellement un bien prisé. Grâce à sa modularité, il est assez facile de personnaliser les espaces selon ses propres envies. La partie en étage peut être pensée comme un coin mezzanine pour la lecture, un bureau pour le télétravail ou une salle de jeu pour les enfants. Le duplex offre de nombreuses perspectives d’aménagement. Par ailleurs, ce type de bien se vend entre 10 et 15 % plus cher qu’un bien classique sur le marché immobilier.
Bon à savoir : le réseau Espaces Atypiques enregistre près de 200 duplex dans son catalogue, essentiellement entre Paris et Lyon.
 Atelier d’artiste en duplex, esprit maison © Espaces Atypiques |
 Appartement duplex au coeur d’un ancien couvent © Espaces Atypiques |
Acheter ou louer un duplex : conseils et opportunités
Où trouve-t-on des duplex ?
Les duplex se concentrent principalement dans les centres-villes et aux derniers étages des immeubles, notamment dans les grandes métropoles où les mètres carrés sont rares. On les retrouve aussi fréquemment dans d’anciens bâtiments industriels réhabilités, particulièrement dans les quartiers en mutation urbaine.
Combien coûte un duplex ?
Plusieurs critères influencent le prix d’un duplex. L’écart de prix entre un duplex rénové et un appartement classique peut osciller entre 10 et 15 %, selon l’emplacement du bien, le type de logement et la qualité des prestations fournies.
La surface constitue évidemment un facteur déterminant, mais d’autres éléments entrent également en jeu : l’étage et l’exposition conditionnent la luminosité et les vues, particulièrement recherchées pour les duplex situés aux derniers niveaux. Le quartier et la qualité de la copropriété influent, elles aussi, sur la valorisation du bien, tout comme l’état général et les travaux éventuels à prévoir, notamment pour l’isolation des parties sous combles.
Rooftop en duplex avec vue imprenable sur Lyon © Espaces Atypiques
Est-ce un bon investissement ?
Pour un achat en résidence principale, le duplex offre un excellent compromis entre l’espace d’une maison et la praticité de l’appartement urbain. Le duplex peut être une opération très réussie, s’il est acquis à un prix compétitif.
En investissement locatif, le bilan est plus nuancé. D’un côté, le duplex peut être une option intéressante pour la colocation, la configuration permettant de scinder les espaces de vie et d’attirer une clientèle exigeante prête à payer un loyer premium. De l’autre, un duplex peut parfois offrir un rendement inférieur à un appartement traditionnel plus grand, en raison de son coût d’acquisition supérieur.
Le potentiel de plus-value reste attractif grâce à la rareté de ces biens sur le marché. Le duplex est un bien prisé, mais le marché reste confidentiel, nécessitant parfois plus de patience pour la revente. Il offre cependant une meilleure résistance aux fluctuations du marché.
Pour aller plus loin
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