Quelles sont les étapes d’une vente immobilière ?

Estimation du bien, diagnostics immobiliers, rédaction de l’annonce, signature du compromis de vente, connaissez-vous réellement toutes les étapes d’une vente immobilière ? Du démarrage de votre projet jusqu’à la signature de l’acte authentique, suivez notre guide récapitulatif en 10 étapes !

 

Définir son projet de vente

Avant de vous lancer dans l’aventure de la vente immobilière, une question fondamentale mérite d’être posée : pourquoi vendez-vous ? Cette interrogation, loin d’être anodine, vous permettra de constituer votre stratégie de vente. 

Succession, déménagement, évolution familiale, optimisation du patrimoine, cession d’une résidence secondaire, les raisons de vendre un bien sont nombreuses et dessinent chacune un parcours différent. Ainsi, les différentes contraintes auxquelles vous allez faire face, vont aussi déterminer vos choix : type de mandat à privilégier, fourchette de prix à envisager, calendrier à respecter, ainsi que la stratégie de communication à mettre en place.

 

Faire estimer son bien immobilier

C’est la première grande étape de la vente : l’estimation du bien immobilier. Une évaluation la plus juste possible va influencer les délais de commercialisation et conditionner la réussite de votre transaction. Et pour y parvenir, trois options s’offrent à vous :  L’estimation en ligne : gratuite et immédiate, elle offre une première approche de la valeur de votre bien, mais reste approximative. L’évaluation par une agence immobilière : vous bénéficiez d’une connaissance fine du marché local et des transactions récentes dans votre secteur. Elle est particulièrement recommandée pour les biens atypiques ou de caractère.

L’objectif demeure identique : fixer un prix réaliste, en adéquation avec les tendances du marché local. Toutefois, méfiez-vous des estimations complaisantes ou, à l’inverse, trop strictes. Un bien surévalué ralentit sa vente sur le marché et finit par éveiller la méfiance des acheteurs potentiels. À contrario, une sous-évaluation vous fait perdre une partie de la valeur de votre patrimoine.

Pour les biens singuliers – lofts industriels, demeures de caractère, maisons d’architecte, d’autres critères s’avèrent déterminants, tels que le cachet, les matériaux nobles ou encore les prestations sur mesure. Espaces-Atypiques a, par ailleurs, développé une méthodologie spécifique d’estimation afin de valoriser au mieux ces biens d’exception. 

Choisir le bon mandat de vente

Facteur à ne surtout pas négliger, le mandat de vente, qu’il soit simple, exclusif ou semi-exclusif, présente ses propres spécificités et implications.

• Le mandat simple : il vous permet de confier votre bien à plusieurs agences simultanément et de vendre par vos propres moyens. Cette liberté d’action séduit, mais génère parfois une moindre implication des professionnels, votre bien n’étant pas prioritaire dans leur portefeuille.

• Le mandat exclusif : plus engageant, il désigne une seule agence pour commercialiser votre bien. En contrepartie de cette exclusivité, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, d’une stratégie marketing dédiée et d’une communication renforcée. L’agent, assuré de percevoir sa commission en cas de vente, investit davantage de temps et de moyens.

• Le mandat semi-exclusif : cette option vous offre la possibilité de vendre directement tout en confiant l’exclusivité à un seul professionnel.

Toutefois, les statistiques parlent d’elles-mêmes : les biens en mandat exclusif se vendent généralement plus rapidement et dans de meilleures conditions. En effet, cette exclusivité permet de penser une stratégie commerciale ultra-personnalisée et valorise votre bien en créant une certaine rareté sur le marché. 

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Afin de procéder à la mise en vente de votre bien immobilier en toute légalité, vous êtes tenu de réaliser différents diagnostics immobiliers. Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l’ensemble de ces expertises, dont la nature varie selon le type de bien et la région où il se trouve. 

Pour une maison individuelle : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire si la surface est supérieure à 50 m² Audit énergétique : si l’étiquette DPE est E, F ou G Diagnostic plomb : pour les constructions antérieures à 1949 Diagnostic amiante : si le permis de construire date d’avant juillet 1997 États électricité et gaz : si les installations ont plus de 15 ans Diagnostic termites : selon les zones géographiques à risque État des risques et pollutions (ERP) : en fonction de la localisation

Pour un appartement en copropriété :  Les mêmes diagnostics s’appliquent avec en plus : Mesurage Loi Carrez : obligatoire pour déterminer la surface privative Procès-verbaux des deux dernières assemblées générales Pré-état daté et état daté : situation financière du copropriétaire Relevés de charges des trois dernières années Règlement de copropriété et état descriptif de division Diagnostic des parties communes

À noter que, pour les biens en copropriété, le notaire se charge généralement de récupérer ces pièces directement auprès du syndic. Il est fortement conseillé de faire établir ces diagnostics le plus tôt possible dans votre projet de vente pour éviter tout retard lors de la transaction. Retrouvez la liste complète et détaillée des diagnostics sur le site du service-public.

 

 

Rédiger une annonce immobilière efficace

Véritable vitrine digitale, l’annonce immobilière se doit d’être irréprochable. C’est elle qui laissera la première impression — et la plus importante — aux futurs acquéreurs. Mais alors, qui s’en charge et comment rédiger une annonce efficace ?  Si vous avez opté pour un mandat avec une agence, cette dernière prend généralement en charge la rédaction et la diffusion de l’annonce. Son expertise du marché local et sa connaissance des attentes des acheteurs constituent de véritables atouts. Dans le cas d’une vente en direct, la responsabilité vous incombe entièrement.

Côté visuel, être photographe ne s’improvise pas. Les photos professionnelles, réalisées avec un équipement adapté et dans des conditions optimales de luminosité, valorisent considérablement votre bien. Elles captent l’attention et suscitent l’envie de visiter. Une image floue ou mal cadrée peut, à l’inverse, dissuader les prospects les plus intéressés. La description textuelle doit, quant à elle, mettre en valeur les atouts uniques de votre propriété : exposition, prestations, environnement, cachet architectural. L’objectif : donner envie tout en restant factuel et honnête.

💡Bon à savoir : une annonce avec photos professionnelles génère en moyenne 40 % de contacts supplémentaires par rapport à des clichés amateurs.

Organiser les visites

 

Étape capitale, la visite représente le moment le plus décisif d’une vente immobilière. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, préparez minutieusement la visite de votre bien. 

Dans le cadre d’un mandat signé avec une agence, l’agent immobilier se charge généralement de cette mission. Son expertise lui permet de qualifier les visiteurs en amont, d’adapter son discours selon les profils et de gérer les objections avec diplomatie. Pour une vente en direct, le propriétaire endosse cette responsabilité, ce qui peut s’avérer plus délicat sur le plan émotionnel.

Préparer le terrain constitue un préalable indispensable. Désencombrement, nettoyage approfondi, réparations mineures, optimisation de la luminosité naturelle : chaque détail compte pour déclencher l’achat. L’objectif consiste à permettre aux visiteurs de se projeter dans les lieux, en gommant toute trace de vie personnelle trop marquée.

Côté timing, privilégiez les créneaux de fins d’après-midi, moments où la lumière naturelle sublime les espaces. Toutefois, restez flexible pour accommoder les contraintes des acquéreurs potentiels.

 

Recevoir et gérer les offres d’achat

Alors que les premières propositions arrivent, prenez le temps d’analyser précisément la situation afin d’effectuer le meilleur choix.  Le prix : au-delà du prix proposé, plusieurs critères méritent votre attention. Solidité du financement de l’acheteur, montant de l’apport personnel, situation professionnelle stable, présence ou non d’un accord de principe bancaire. Une offre légèrement inférieure, mais assortie de garanties solides, peut s’avérer plus intéressante qu’une proposition alléchante, mais fragile.

Les clauses suspensives : obtention du prêt, vente du bien actuel de l’acquéreur, diagnostics complémentaires constituent un autre élément d’analyse important. Chaque condition suspensive représente un risque potentiel d’annulation. La négociation : tout l’art de la transaction immobilière consiste à trouver le juste équilibre entre fermeté sur vos positions et de la souplesse commerciale. Votre agent immobilier, s’il y en a un, joue ici un rôle de médiateur précieux.

Signer le compromis de vente

Une fois qu’un terrain d’entente émerge avec votre acquéreur, la signature du compromis de vente officialise vos engagements mutuels. Ce document contractuel, véritable passerelle vers l’acte d’achat définitif, encadre juridiquement votre transaction. Un engagement entre les deux parties : le compromis lie légalement vendeur et acquéreur selon les termes négociés. Prix de vente, conditions suspensives, délais de réalisation : tout y est consigné avec précision. Cette formalisation protège les deux parties contre d’éventuels revirements de dernière minute.

Le dépôt de garantie sécurise l’opération : généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente, ce versement témoigne du sérieux de l’acquéreur. Consigné chez le notaire ou l’agent immobilier sur un compte séquestre, il sera déduit du prix final lors de la signature de l’acte authentique. Le délai de rétractation légal : l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours francs à compter de la notification du compromis. Durant cette période, il peut revenir sur sa décision sans justification ni pénalité. Passé ce délai, seules les clauses suspensives peuvent permettre l’annulation du contrat.

💡 Bon à savoir : distinguez le compromis de vente de la promesse de vente. Le compromis engage réciproquement vendeur et acquéreur : si l’une des parties se rétracte sans motif valable, elle s’expose à des dommages et intérêts. La promesse de vente, quant à elle, ne lie que le vendeur qui s’engage à vendre, tandis que l’acquéreur conserve un simple droit d’option.

 

Lever les conditions suspensives

Entre la signature du compromis et l’acte définitif s’ouvre une période primordiale : la levée des conditions suspensives. Cette phase intermédiaire détermine la finalisation effective de votre transaction.

L’obtention du prêt immobilier constitue la condition suspensive majeure. L’acquéreur dispose généralement de 45 jours à 2 mois pour obtenir son financement. Durant cette période, il doit multiplier les démarches bancaires et fournir l’ensemble des pièces justificatives requises. Votre vigilance s’impose : un dossier incomplet ou une situation financière fragile peuvent compromettre l’aboutissement de la vente.

Le droit de préemption peut également intervenir dans certaines situations. Communes, locataires en place ou copropriétaires disposent parfois d’un droit prioritaire d’acquisition. Cette procédure, bien que rare, nécessite un délai d’attente supplémentaire et peut potentiellement faire échouer la transaction si le bénéficiaire exerce son droit.

Les servitudes et restrictions d’urbanisme méritent, elles aussi, une attention particulière. Contraintes architecturales ou limitations d’usage peuvent parfois surprendre l’acquéreur lors de l’examen approfondi du bien. Une information transparente en amont limite ces risques de blocage tardif. 

  Signer l’acte authentique de vente chez le notaire

L’ultime étape de votre parcours de vente arrive enfin : la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce moment solennel marque le transfert définitif de propriété et concrétise officiellement votre transaction immobilière. Durant ce rendez-vous décisif, le notaire vérifie la conformité de l’ensemble des documents et s’assure que toutes les conditions suspensives ont été levées. Il procède ensuite à la lecture de l’acte, document qui formalise juridiquement la cession de vos droits de propriété sur le bien. Cette étape, bien que parfois longue, garantit la sécurité juridique de la transaction.

Le règlement financier s’effectue simultanément. L’acheteur verse le solde du prix de vente, déduction faite du dépôt de garantie versé lors du compromis. Le notaire redistribue ensuite les fonds selon les instructions : remboursement des crédits en cours, règlement des frais de notaire et versement du solde au vendeur.

Vous vendez un bien immobilier ? Vous souhaitez vous faire accompagner lors de votre projet ? Bénéficiez de toute l’expertise et du réseau Espaces-Atypiques pour vendre votre bien en toute sérénité. 

FAQ 

Quels documents sont nécessaires pour vendre ? 

Pour constituer un dossier de vente complet, plusieurs documents légaux s’avèrent indispensables. Le titre de propriété ou l’acte notarié d’acquisition constituent la base de votre dossier, attestant de vos droits sur le bien. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires doivent être fournis avant la signature du contrat de vente. Dans le cas d’un bien en copropriété, les documents liés à la gestion de l’immeuble devront être fournis (procès-verbaux, relevés de charges, etc.). 

 

Quels sont les frais associés à la vente ? 

Les frais de vente immobilière se décomposent en plusieurs postes. Les honoraires d’agence représentent généralement entre 3 et 8 % du prix de vente selon le type de bien et la région. À noter que, lors de la vente, des frais de notaire de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente sont à la charge de l’acquéreur. Si votre bien est grevé d’une hypothèque ou d’un IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers), des frais de mainlevée s’appliquent, représentant entre 0,3 et 0,6 % du capital emprunté. Ces frais de levée d’hypothèque permettent de libérer le bien de toute garantie bancaire lors de la vente.  

À ces coûts s’ajoutent les diagnostics immobiliers (300 à 800 €) et éventuellement des frais de remboursement anticipé de crédit. Pour les biens en copropriété, comptez des frais supplémentaires pour le pré-état daté (entre 200 et 300 €) et l’état daté (plafonné à 380 € TTC). Dans certains cas, une plus-value immobilière peut être taxée si le bien n’est pas votre résidence principale. Anticipez également les frais de mise en état du bien pour optimiser sa présentation aux acquéreurs potentiels.

 

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la vente ? 

Une mauvaise estimation constitue l’erreur principale : un prix trop élevé fait traîner la vente, tandis qu’un prix trop bas vous fait perdre de l’argent. Analyser le marché local avec précision s’impose pour fixer un tarif cohérent.

Négliger la préparation du bien représente une autre erreur courante. Un logement mal présenté, encombré ou nécessitant des réparations visibles rebute les visiteurs. N’hésitez pas à désencombrer, nettoyer en profondeur, effectuer les petites réparations et optimiser l’éclairage naturel.

Évitez également de vous précipiter sur la première offre sans étudier la solidité financière de l’acquéreur, ou de négliger l’accompagnement d’un professionnel expérimenté, tel qu’un agent immobilier du réseau Espaces Atypiques qui saura vous guider dans la vente de votre bien immobilier.