Quelles sont les caractéristiques d’un appartement haussmannien ? 

Né des grands travaux du Baron Haussmann sous le Second Empire, le style haussmannien façonne encore aujourd’hui 60 % du paysage immobilier parisien. Au-delà de sa façade en pierre de taille et ses balcons emblématiques, comment se distingue réellement un appartement haussmannien ? Entre parquets à bâtons rompus, cheminées en marbre et moulures au plafond, découvrez tous les secrets et caractéristiques de l’haussmannien, ce bien prisé par les familles nobles de l’époque et les investisseurs contemporains.

Histoire et origine du style haussmannien

Apparu dans la capitale à la fin du XIXe siècle, le style haussmannien fut introduit par Napoléon III après un séjour à Londres. Séduit par les quartiers modernes ouest de la ville, il demande alors à Georges Eugène Haussmann de s’en inspirer afin de moderniser les rues de Paris. Si la première raison de cette transformation semble esthétique, elle est aussi d’ordre hygiénique. À l’époque, les ruelles étroites et mal aérées du vieux Paris favorisent les épidémies de choléra qui déciment alors la population. Napoléon III souhaite ainsi rivaliser avec les plus belles capitales européennes, et confie le projet au Baron Haussmann. Ce dernier impose alors des règles architecturales strictes afin de créer l’harmonie visuelle si caractéristique de la capitale. Hauteur uniforme des immeubles, alignement des façades, matériaux imposés : chaque détail obéit à un cahier des charges méticuleux. 

De nombreux bâtiments de l’époque sont détruits et les travaux durent près de 17 ans. Les plus belles avenues voient (ou revoient) le jour : le boulevard Saint-Michel, les Champs-Élysées, l’avenue de l’Opéra, les Tuileries ou encore l’avenue Foch. Grâce à cette nouvelle organisation, la circulation devient plus fluide, les égouts en sous-sol sont agrandis et permettent une meilleure gestion des eaux usées, Paris connait une véritable renaissance. Aujourd’hui, près de 60 % des immeubles sont de type haussmannien et indissociables de l’image de la capitale. 

Le saviez-vous ? Les travaux titanesques entraînent la mobilisation de 80 000 ouvriers et 25 000 maisons sont détruites afin de réaliser ce projet.

Quartier Bon Marché – Haussmannien avec balcon filant – Espaces Atypiques Paris Rive Gauche

Élégant appartement dans un rare immeuble haussmannien du centre-ville – Espaces Atypiques Rouen – Le Havre

Comment reconnaître un immeuble haussmannien ? 

Les caractéristiques extérieures de l’immeuble

Aisément reconnaissable, l’immeuble haussmannien est construit en pierre calcaire d’un ton beige chaleureux et d’une toiture d’ardoise sombre pour accentuer le contraste. Certains immeubles présentent également un mix de pierre et de briques. Le style haussmannien respecte des codes stricts, ainsi sa façade doit être alignée sur celle des immeubles voisins et être proportionnel à la rue, ne pas excéder six étages, doit être doté de fenêtres à la taille uniforme ou encore posséder un balcon au deuxième et au cinquième étage. À l’époque, le deuxième étage était réservé aux familles les plus nobles, ce qui explique pourquoi les étages supérieurs sont moins travaillés et ne contiennent que peu d’ornements. Les immeubles sont de fait parfaitement organisés :

Rez-de-chaussée : de 3 à 5 mètres de hauteur destinés aux commerces traditionnels 2ᵉ étage : généralement dédié au propriétaire de l’immeuble, il possède également les plus beaux ornements et un balcon filant 3ᵉ et 4ᵉ étage : habitations classiques  5ᵉ étage : afin d’équilibrer l’aspect visuel avec le second étage, un autre balcon se trouve à cette hauteur de l’immeuble 6ᵉ étage : les combles sont destinés à abriter les domestiques

Haussmannien traversant en étage élevé avec balcons et vue proche Village d’Auteuil – Paris Ouest

À cette période où l’ascenseur n’existe pas encore, vivre dans les étages les plus bas est synonyme de luxe et particulièrement prisé des plus riches familles de la capitale. Contrairement à aujourd’hui, où les penthouses et duplex situés en dernier étage rencontrent un large succès.  

L’agencement intérieur et les éléments décoratifs

À l’intérieur, la répartition des pièces suit, elle aussi, une organisation spécifique, adaptée à la vie de la fin du XIXe siècle. L’appartement est alors composé de plusieurs chambres, l’entrée donne sur le salon et la salle à manger et la cuisine se situe tout au fond. Cette dernière est dotée d’une porte de service afin que les domestiques puissent rentrer et sortir en toute discrétion. 

Côté décoration, les signes de l’appartement haussmannien sont plutôt distinctifs : 

Appartement haussmannien d’exception au coeur de Sète – Espaces Atypiques Montpellier

Du parquet noble en point de Hongrie dans les pièces principales Des cheminées en marbre de l’époque Louis XV ornent les salons et pièces principales, et sont souvent surmontées de miroirs aux contours dorés De grandes fenêtres afin de laisser entrer la lumière Des balcons en fer forgé Des moulures et corniches sculptées courant le long des plafonds  Des rosaces centrales accueillant d’imposants lustres en cristal

Il faudra attendre quelques années plus tard pour que la salle de bain apparaisse dans les appartements haussmanniens (autour de 1930). Ils évoluent aujourd’hui selon nos modes de vie et voient leur cuisine s’ouvrir sur le salon ou être réaménagés avec des suites parentales afin de profiter d’espaces plus ouverts et conviviaux.

Vivre dans l’haussmannien : entre avantages et contraintes 

Les atouts de l’appartement haussmannien

Symbole du charme parisien, l’appartement haussmannien reste plébiscité par bons nombres de propriétaires et de locataires pour ses différents avantages. Taille généreuse des pièces, luminosité des grandes fenêtres et pièces traversantes, hauteur sous plafond volumineuse, balcons au 2ᵉ et 5ᵉ étages sont particulièrement appréciés des occupants des lieux. Le plus gros avantage réside, par ailleurs, dans le fait de pouvoir effectuer facilement des travaux de réaménagement afin de répondre à nos habitudes de vie contemporaines. Ainsi, un appartement haussmannien pourra être réagencé en habitation ou en bureaux d’entreprises pour des cabinets de conseil ou d’avocat, par exemple.

Bon à savoir : les appartements haussmanniens bénéficient d’une côte de popularité intergénérationnelle et séduisent aussi bien les jeunes cadres internationaux que les investisseurs chevronnés en quête d’authenticité.

Les spécificités d’entretien de l’haussmannien

Bâtiment centenaire, l’immeuble haussmannien connaît aussi quelques contraintes. La mise aux normes électriques et les travaux de plomberie représentent souvent un investissement conséquent, les installations d’époque nécessitant une refonte complète pour répondre aux standards modernes de sécurité et de confort. 

L’isolation thermique des façades constitue un enjeu particulièrement délicat. Classés par les Bâtiments de France, les immeubles haussmanniens doivent être isolés par l’intérieur afin de limiter les interventions extérieures. La restauration des éléments d’époque : parquets, moulures et cheminée, requiert, quant à elle, un savoir-faire artisanal spécialisé et un budget généralement majoré.

Du fait des spécificités de l’architecture haussmannienne, les charges de copropriétés s’avèrent habituellement plus élevées que dans les constructions récentes, notamment pour l’entretien des façades en pierre et des parties communes souvent majestueuses. 

Vous projetez d’acquérir un appartement haussmannien ? Espaces Atypiques vous accompagne dans la rénovation et la valorisation de ce bien grâce à l’intervention d’architectes reconnus et sélectionnés avec soin. Matériaux nobles, nouvelle disposition des pièces, mixer le classique et le contemporain, révélez toute l’âme bourgeoise de votre bien.

Appartement élégant pur HAUSSMANNIEN proche du Théâtre Graslin – Espaces Atypiques Nantes

Quartier de La Tour Maubourg – Haussmannien élégant et familial – Espaces Atypiques Paris Rive Gauche

Bien choisir son appartement haussmannien 

Où trouver des appartements haussmanniens à Paris ?

S’ils représentent Paris dans toute sa grandeur, les immeubles haussmanniens ne sont pas répartis uniformément dans la capitale. Certains arrondissements concentrent la majeure partie de ce patrimoine architectural. Ainsi, les appartements se trouvent pour la plupart dans les arrondissements et rues suivantes : 

• 7ᵉ arrondissement : boulevard Saint-Germain, rue de Varenne, avenue de Breteuil
• 8ᵉ arrondissement : boulevard Haussmann, avenue des Champs-Élysées, rue du Faubourg Saint-Honoré
• 16ᵉ arrondissement : avenue Foch, avenue Victor Hugo, rue de la Pompe
• 17ᵉ arrondissement : boulevard Malesherbes, avenue de Wagram, rue de Courcelles
• 9ᵉ arrondissement : rue de la Chaussée d’Antin, boulevard des Italiens, rue Lafitte
• 1ᵉʳ arrondissement : rue de Rivoli, place Vendôme (secteur très prisé, mais offre limitée)
• 6ᵉ arrondissement : boulevard Saint-Germain, rue de Rennes
• 15ᵉ arrondissement : avenue de Suffren, rue de la Convention (secteurs spécifiques)

Les grands boulevards et avenues emblématiques, telles qu’Haussmann, Malesherbes ou encore République, constituent les artères de référence et offrent les plus beaux exemples d’immeubles haussmanniens. L’ouest parisien concentre naturellement la majorité des biens haut de gamme, tandis que la rive gauche privilégie les secteurs historiques, à l’image de Saint-Germain-des-Prés et du Quartier Latin.

Bon à savoir : si la plupart des immeubles haussmanniens se trouvent à Paris, il en existe également dans d’autres grandes villes françaises, telles que Nantes, Lyon, Rennes ou encore Bordeaux. Découvrez tous les biens haussmanniens disponibles chez Espaces Atypiques. 

Appartement haussmannien d’exception au coeur de Sète – Espaces Atypiques Montpellier

Critères de sélection et points de vigilance à prévoir

Si vous souhaitez investir dans un appartement haussmannien, pensez à vérifier certains éléments au préalable. L’authenticité, par exemple, du bien comporte plusieurs indicateurs : la qualité de la pierre, l’alignement des balcons, la cohérence décorative avec les immeubles voisins. L’étage détermine également la valeur de l’appartement. Le 2ᵉ et 3ᵉ bénéficient d’une majoration de prix, tandis que les derniers étages sans ascenseur subissent une certaine décote. 

L’état de la copropriété mérite, lui aussi, une attention particulière. Examinez minutieusement les comptes-rendus d’assemblée générale, les provisions pour travaux et l’état du ravalement de façade. Ces immeubles centenaires nécessitent un entretien constant et coûteux : ravalement décennal, réfection des toitures, mise aux normes des parties communes peuvent vite faire grimper la facture.

Dernier point de vigilance : la vérification des réseaux  (électricité, plomberie, chauffage), l’isolation phonique entre appartements et la conformité des modifications effectuées (s’il y en a eu) par les précédents propriétaires. Dans les secteurs protégés, toute intervention future devra respecter les contraintes patrimoniales, limitant de ce fait certains aménagements.  

Vous êtes fascinés par l’architecture haussmannienne et souhaitez investir dans ce type de bien ? Faites-vous accompagner dans votre recherche et bénéficiez des précieux conseils d’expert des agents immobiliers du réseau Espaces Atypiques. 

Appartement haussmannien d’exception au coeur de Sète – Espaces Atypiques Montpellier

Haussmannien dans voie privée – Quartier Trudaine-Maubeuge – Espaces Atypiques Paris Ouest